무등일보

<칼럼> 지역주택조합, 이것만은 꼭 알고 가입하자

입력 2020.04.28. 11:00 수정 2020.04.28. 20:20 댓글 0개
김선남 법조칼럼 변호사(법률사무소 미래)
김선남 변호사(법률사무소 미래)

아파트 값이 치솟으면서 지역주택조합이 우후죽순처럼 퍼지고 있다. 지역주택조합은 일정한 자격을 갖춘 주민들이 공동으로 부지를 매입하고 건축비를 부담하는 주택을 짓기 위한 조합이다. 지역 주택조합은 시세보다 저렴한 가격 탓에 최근 몇 년 사이에 조합 구성이 폭증세를 보이고 있다.

지역주택조합은 주택청약통장이 필요없는 것이 최대 수혜다. 선호층을 지정해 배정받을 수 있다는 점에서 큰 인기를 끌고 있다. 그런 장점에도 불구하고 곳곳에 위험한 구석도 존재한다. 잘못했다가는 한 순간에 내집 마련의 꿈마저 앗아갈 수 있다는 점에서 각별한 주의를 요한다.

지역주택조합 설립 요건을 보면 전용면적 85㎡ 이하 주택 소유자 및 무주택자인 주민 20인 이상이면 설립할 수 있다. 사업계획서상의 건설예정세대수의 50% 이상을 조합원으로 구성할 수 있도록 하고 있다. 그러나 그냥 홍보에만 눈이 팔려서는 안된다. 지역주택조합 가입시 조합규약에 동호수를 지정해 가입하는 경우 추가 분담금이 없는 확정분담금이라는 홍보를 보면 혹하기 쉽다.

그러나 홍보 내용물 믿었다가는 낭패 보기십상이다. 지역주택조합은 사업계획 승인을 위한 토지 확보와 조합원 모집도 결코 호락호락 하지 않다. 토지를 확보하지 못한 상태서 먼저 조합원부터 모집하는 사례가 많은 것도 부담이다. '토지매입 80%이상 확보, 확정된 분담금'이라는 홍보만 믿고 가입했다가 사업이 무산되는 경우도 적지 않다.

주택공급에 관한규칙 제25조를 보면 사업주체가 입주자를 선정하는 경우 동호수는 추첨에 의해 배정하도록 규정하고 있다. 그러나 조합원 모집단계에서 동호수를 지정하더라도 조합원 총회에서 조합규약을 만들면 언제든 뒤집을 수 있다. 또한 지역주택조합이 "조합원 모집 당시 부담금이 확정되었다"면서 일반분양 아파트 시세보다 평당 가격이 싸다고 해도 이 또한 조합총회 결의 등을 통해 얼마든지 변경이 가능하다는 것쯤은 알아야 한다.

업무대행사의 역할에 대해서도 알아둘 필요가 있다. 지역주택조합 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무를 처리해줄 뿐이다. 특히 유명 건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 광고를 하고 있으나 통상 시공을 위한 정식계약 조차 체결되지 않은 경우가 대부분이니 주의를 요한다. 업무대행사는 말 그대로 업무를 대행하는 정도로 이해 해야 한다. 그들에게 책임을 물을 수는 없다.

계약금과 부담금 반환도 확인 할 상항이다. 지역주택조합에 가입하는 경우 가입신청서가 복잡해 대충 서명, 날인하는 경우가 대부분이다. 그러나 규약에는 가입, 탈퇴, 교체에 관한 사항, 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항 등이 반드시 포함되어 있으므로 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 가입시 일정기간 후 조합설립인가를 못 받는 경우의 조합가입 해제, 추가분담금 여부 등의 확약서를 받아 놓아야 안심할 수 있다.

지역주택조합의 경우 사업의 승패는 조합설립인가를 위한 토지사용승낙서 85%와 사업계획승인을 위한 토지소유권확보 95%가 사업 성공 여부를 좌우하는 관건이다. 현실에서는 지역주택조합이 조합원을 모집하거나 주택건설대지를 확보하는 것이 쉽지 않기 때문이다. 사업이 계획보다 늦어지거나 조합원의 추가부담금이 늘어나게 되는 경우도 허다하다. 사업이 지연되는 경우 지역주택조합은 주택법에 따라 토지매입비율이나 지주에 관한 정보 등을 공개하도록 되어 있다. 따라서 조합원으로 가입할 당시에 지역주택조합 설립인가 전후에 정보공개를 요구하고, 만일 조합측이 이에 불응하는 경우 주택법에 의해 신고를 하면 형사 처벌도 가능하다.

지역주택조합원이 피해를 받은 경우는 관할 기초단체나 소비자 보호원 등의 신고로 구제 받을수 있다. 필요하다면 민사소송 제기와 형사상 고소 등도 고려해야 한다. 이처럼 지역 주택 조합은 만만하지 않다. 주택조합은 더 이상 황금알을 낳는 거위가 아니다, 오직 알고 가입해 할 대상이라는 것을 명심했으면 한다.

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